El proyecto contempla la movilización de recursos del Fondo de Garantía de Sustentabilidad (FGS) de ANSES, con el objetivo de inyectar $2 billones al sistema financiero. Esto se logrará a través de licitaciones de depósitos a plazo fijo ajustables por UVA, que permitirán aumentar la oferta de préstamos orientados a la primera vivienda.
La iniciativa busca abordar uno de los problemas estructurales que aquejan al sistema: los bancos suelen captar depósitos a plazos relativamente cortos, mientras que los créditos hipotecarios demandan financiamiento a plazos más extendidos, que pueden llegar a los 25 años.
El programa establece un monto máximo de $2 billones, que se destinarán mediante licitaciones de hasta $200.000 millones por cada convocatoria. Cada entidad bancaria podrá ofrecer hasta el 20% del monto en disputa, y una vez constituido el depósito, contará con un plazo de 90 días para utilizar esos fondos en la concesión de créditos hipotecarios.
Aunque aún se deben definir ciertos detalles de la medida, las cámaras empresariales expresaron un respaldo general a la iniciativa. La Mesa de la Vivienda, que incluye a la Cámara Argentina de la Construcción (CAMARCO), la Unión Obrera de la Construcción de la República Argentina (UOCRA) y CEDU+AEV, indicó que “generar condiciones para que el crédito hipotecario pueda crecer de manera sostenida constituye un elemento central para recuperar la actividad de la construcción, dinamizar el mercado inmobiliario y ampliar las posibilidades de acceso a la vivienda”.
Para los desarrolladores y profesionales del sector inmobiliario, la noticia es como un alivio en un momento en que la actividad comenzaba a mostrar signos de estancamiento. Tras un período de fuerte crecimiento, el mercado inmobiliario había comenzado a resentirse debido al ajuste monetario, lo que se tradujo en un 2026 con significativas caídas en las compraventas. En julio, por ejemplo, las ventas en la ciudad de Buenos Aires experimentaron una baja del 9% interanual, según datos del Colegio de Escribanos, junto a un descenso del 31,2% en los créditos hipotecarios.
Horacio Ludigliani, desarrollador y director de Grupo Ludigliani, destacó que la recuperación del financiamiento a largo plazo es fundamental para el crecimiento sostenido del mercado inmobiliario. “Que vuelva a existir crédito hipotecario es una muy buena noticia”, afirmó, subrayando que este acceso no solo facilita la compra de viviendas existentes, sino que también puede incentivar nuevas operaciones inmobiliarias y estimular la construcción.
Oscar Puebla, director de Puebla Inmobiliaria, enfatizó el potencial efecto multiplicador que podría derivarse de una mayor participación del crédito en las compraventas. “Lo que dijo Caputo es troncal. Los créditos para vivienda, especialmente para la primera vivienda, son lo que realmente estamos esperando, y eso va a motorizar el mercado de una manera que ni nos imaginamos”. Puebla observó que el mercado actualmente registra alrededor de 6.000 ventas mensuales, con una participación del crédito aún reducida, del 13%. “Imaginate que si esto sube, por lo menos al 40%, eso impulsaría el mercado inmobiliario”, auguró. El empresario consideró que una expansión del financiamiento podría generar un fuerte incremento en la demanda y presionar sobre los precios. “Van a aumentar los precios y va a haber una alta demanda, así que creo que es muy importante. Es una excelente noticia para todos, porque sin duda moviliza todo”, añadió.
Desarrolladores y profesionales del sector inmobiliario expresaron su conformidad con el anuncio, poniendo énfasis en el mecanismo de implementación del programa. Andrés Sabatini, CEO de Sabatini Negocios Inmobiliarios, resaltó que la principal diferencia con programas anteriores es que el Estado no subsidiará la demanda. “El nuevo programa de Caputo no subsidia la tasa al tomador de forma directa, sino que proporciona fondeo al banco para que pueda ofrecer crédito en condiciones más competitivas, con un tope del 7,5%”.
El especialista remarcó que esta estructura implica que las entidades financieras deberán evaluar cada operación y el riesgo crediticio. Además, subrayó que “el desafío será que esa liquidez efectivamente llegue al mercado”, y advirtió que “el éxito del programa no dependerá solo del monto anunciado, sino también de las condiciones finales que ofrezcan los bancos y de cuántas familias puedan concretar una operación”.
Andrés Mindlin, director de Nuevos Negocios de Creaurbana, coincidió en que el programa busca abordar el descalce de plazos existente. “Los bancos financian hipotecas largas con depósitos cortos, y ese desajuste es el que limita cuánto pueden prestar”, precisó. Mindlin consideró que la medida es clave para resolver una de las restricciones centrales del mercado. “Que puedan fondearse a plazos más largos es fundamental. El freno del mercado inmobiliario argentino se debe al crédito y al costo de fondeo, no al costo de construcción”, sostuvo.
Mindlin también señaló que su empresa comenzó a ofrecer financiamiento posterior a la posesión de sus productos, observando una reacción inmediata en la demanda.
La estrategia del Gobierno ha generado interés por su enfoque procíclico, un enfoque poco habitual en la estrategia económica del presidente Milei, quien tiende a la escuela austríaca que desconfía de la intervención del Estado. Sin embargo, la medida fue bien recibida, y las empresas del sector celebraron que el Estado decida inyectar capital para dinamizar la economía. Martín Piantoni, CEO de Alton Desarrollos, opinó que “es una noticia excelente, el crédito es el principal dinamizador de la economía y, por ende, de la construcción”.
“Cada venta que se realiza a crédito genera otra venta en el mercado sin crédito, así que dinamiza mucho el mercado”, añadió el empresario, quien también mencionó la fuerte contracción del financiamiento hipotecario en el último año, que experimentó una caída del 45% debido a los problemas de aumento de tasas. Por ello, consideró fundamental el establecimiento de un mecanismo que garantice el financiamiento a largo plazo. “Crear un fondo que genere crédito a largo plazo y evite la inestabilidad que hemos visto anteriormente, donde un año hay crédito y luego cinco no, generará un dinamismo considerable y establecerá previsibilidad para el futuro”, concluyó.
Jan Carlos Alcoforado, presidente de Morevie Incorporadora y Constructora, agregó un comentario importante: la discrepancia entre la velocidad de recuperación de la demanda y el tiempo requerido para la construcción. “El mercado inmobiliario enfrenta una paradoja: mientras que las operaciones pueden recuperarse rápidamente con mayor confianza, la construcción requiere años para responder”, observó. Esta diferencia podría convertirse en uno de los principales desafíos del próximo ciclo inmobiliario. En un negocio con ciclos prolongados, indicó, las tasas de interés impactan directamente en la decisión de iniciar una obra. “Construir ha dejado de ser una cuestión únicamente inmobiliaria para convertirse en un asunto financiero: antes de iniciar una obra, cada vez es más necesario saber quién comprará, por qué lo hará y qué valor tendrá ese activo al concluirse”, explicó.
El crédito puede impulsar la demanda, pero el sector de la construcción necesita tiempo para adaptarse. “Un comprador puede volver al mercado en meses. Un desarrollador necesita años para adquirir terrenos, obtener permisos, construir y entregar”, concluyó.
