Un nuevo informe del Observatorio Federal de Acceso a la Vivienda Argentina (Ofava), el primero de una serie de estudios que se publicará trimestralmente, proporciona una evaluación precisa de la magnitud de este problema y permite identificar cuáles son las regiones del país donde se presenta con mayor intensidad.
El análisis, basado en la Encuesta Permanente de Hogares (EPH) del Indec correspondiente al tercer trimestre de 2025, señala que en Argentina había 14.833.019 hogares relevados. De esta cifra, el informe calcula que el déficit habitacional total abarca 5.983.241 hogares, lo que equivale al 40,3% del total. Esto significa que cuatro de cada diez hogares del país enfrentan al menos una dimensión deficitaria en su situación habitacional.
Este indicador incluye varios niveles de carencia. El primero y más básico es el allegamiento, que se produce cuando dos o más grupos familiares comparten una misma vivienda. Esta situación afecta a 430.113 hogares (2,9%) y no depende de la calidad constructiva de la vivienda, sino de la relación entre la cantidad de hogares y la disponibilidad de viviendas. A este se suma el déficit cuantitativo básico, que abarca a 127.916 hogares (0,9%) que residen en viviendas en condiciones irrecuperables, que requieren ser reemplazadas debido a su estado.
Cuando también se considera el riesgo ambiental del entorno —es decir, la cercanía a basurales o la ubicación en zonas inundables— se obtiene el déficit cuantitativo ampliado, el cual llega a 1.398.790 hogares. De este modo, el déficit cuantitativo total asciende a 1.956.819 hogares (13,2%): son aquellos que necesitan de una nueva vivienda. En un nivel diferente están aquellos hogares que presentan materialidad deficiente pero recuperable, junto a aquellos que sufren hacinamiento crítico, que suman 2.990.890 hogares (20,2%). Según el informe, estos últimos “sí requieren intervenciones concretas para alcanzar estándares mínimos de habitabilidad, como una refacción o una ampliación de la vivienda”. Finalmente, el déficit cualitativo ampliado, que refleja las carencias en acceso a agua, baño y desagüe, afecta a 1.035.532 hogares (7%).
El informe establece una diferenciación clara entre ambos colectivos: mientras que 1.956.819 hogares necesitan una vivienda nueva, otros 4.026.422 (27,1%) “pueden mejorar su situación con intervenciones directas en sus viviendas o en la conexión a servicios”.
La diferencia territorial es uno de los aspectos más destacados del informe. Jujuy lidera el ranking de déficit habitacional total, con un 72% de sus hogares afectados por al menos una dimensión, cifra que supera ampliamente el promedio nacional. La siguen San Juan y Tucumán, ambas con el 60%, Chaco con 59%, Salta con 54%, y Formosa y Corrientes, con un 53% en cada caso. En el extremo opuesto, la Ciudad Autónoma de Buenos Aires (CABA) muestra el porcentaje más bajo (16%), junto a Río Negro y Tierra del Fuego (19% cada una).
Sin embargo, este resultado agregado encierra comportamientos distintos según el tipo de carencia. En el caso del allegamiento, Tierra del Fuego (9,1%) y Jujuy (6,7%) son las jurisdicciones más comprometidas, muy por encima del promedio nacional del 2,9%.
En el déficit cuantitativo básico —el elemento más crítico del indicador, relacionado con viviendas irrecuperables— aparece un caso contundentemente atípico: San Juan presenta el 13,9% de sus hogares en esa situación, una cifra que, según el informe, “casi triplica al segundo más alto” —Catamarca, con 4,8%— y contrasta fuertemente con el promedio nacional de apenas 0,9%.
Por otro lado, al analizar el déficit cuantitativo ampliado, que considera los riesgos ambientales del entorno, se observa que este fenómeno se concentra en el norte del país: Tucumán (32,4%), Jujuy (30,3%) y Corrientes (25,1%) lideran este indicador, seguidas por Salta (17,1%) y Buenos Aires (14,7%).
Las dimensiones cualitativas, que tienen un peso considerable dentro del indicador general, también señalan al norte argentino como la región más afectada. En el caso de los hogares con calidad de materiales recuperable combinada con hacinamiento crítico, San Juan (39,3%), Formosa (37,3%) y Jujuy (32,3%) están al frente de este ranking, seguidas por La Rioja (29,0%), Santiago del Estero (27,7%) y Chaco y Salta (27,5% cada una). El estudio indica que se trata de “un grupo de provincias del norte y centro-oeste en las que más de un cuarto de los hogares presenta alguna carencia en este nivel”. Los valores más bajos se registran en Tierra del Fuego (8,7%), CABA (10,3%) y Chubut (11,0%), lo que subraya, según el documento, “la brecha estructural entre el norte y el sur del país en materia habitacional”.
En relación con el déficit cualitativo ampliado—que se refiere al acceso a agua, baño y desagüe—, Chaco (14,1%), Buenos Aires (10,3%), Santiago del Estero (10,0%) y Misiones (9,4%) tienen los índices más altos, aunque el informe resalta que “ninguna provincia supera el 15%”, lo que sugiere que esta carencia, aunque extendida, presenta una incidencia menor que los problemas relacionados con la calidad de los materiales y el hacinamiento.
Más allá de los porcentajes provinciales, el informe también indaga sobre la ubicación del déficit en términos de cantidad de hogares. De los casi seis millones de hogares que padecen algún tipo de carencia, cuatro millones se encuentran en la Ciudad de Buenos Aires, la Provincia de Buenos Aires, Mendoza, Córdoba y Santa Fe, proporción que el documento considera “casi idéntica” a la que estas jurisdicciones representan en la población total.
La Provincia de Buenos Aires, por su parte, concentra el 48% del déficit habitacional total del país, a pesar de albergar el 40% de los hogares. Este porcentaje aumenta al 62% si se analiza únicamente el déficit cuantitativo ampliado. Córdoba y Santa Fe representan el 6% y el 7% del déficit nacional, respectivamente. En el Noroeste Argentino (NOA), que comprende el 10% de los hogares del país, se agrupa el 13% de aquellos que afrontan déficit, cifra similar a la del Noreste Argentino (NEA), donde residen el 8% de los hogares pero se agrupa el 10% del déficit. En la Patagonia, por el contrario, la situación es inversa: allí vive el 6% de los hogares del país, pero solo el 3% de los que presentan carencias habitacionales.
La serie histórica que presenta el informe, con datos desde 2016, indica que el déficit habitacional no es un fenómeno novedoso ni presenta una tendencia lineal. El indicador comenzó en un 43,8% en 2016, descendió al 41,5% en 2019, repuntó al 43,1% en 2020, durante el pico de la pandemia, y alcanzó un mínimo de 39,3% en 2023, para luego posicionarse en el actual 40,3%.
Ofava concluye que “el déficit habitacional presenta una persistencia estructural que se mueve menos que los ciclos económicos argentinos”, aunque también reacciona ante impactos específicos, como ocurrió durante la pandemia. El ingreso del hogar influye en esta situación: el 10% más pobre de la población presenta un déficit total del 42,6%, con valores que se mantienen elevados y estables entre 42,6% y 46,7% a lo largo de los cinco primeros deciles, para descender solo hasta el 23,5% en el 10% más adinerado.
El análisis también advierte sobre las limitaciones de la medición: los datos provienen de zonas urbanas con más de 2.000 habitantes, por lo que quedan excluidas las áreas rurales, y las encuestas de hogares a menudo enfrentan dificultades para registrar a la población que vive en barrios populares o villas, lo que sugiere que esos hogares podrían estar subrepresentados en los resultados. Por lo tanto, la imagen ofrecida por el Observatorio, a pesar de su contundencia, podría estar incluso subestimando la magnitud del problema habitacional en el país.
