El mercado de alquileres en la Ciudad de Buenos Aires ingresó en una nueva etapa. En agosto, el Índice de Contratos de Locación (ICL) aplicado a los acuerdos regidos por la derogada Ley de Alquileres se ubicó en 55,67%, el ajuste interanual más bajo en 40 meses. La caída, asociada a la desaceleración de la inflación, marca un quiebre con la dinámica de aumentos que predominó entre 2022 y fines de 2024.
sobre datos oficiales y de fuentes privadas. El ICL, calculado por el Banco Central, combina la evolución del Índice de Precios al Consumidor (IPC) y la Remuneración Imponible Promedio de los Trabajadores Estables (RIPTE). Tras alcanzar su pico en julio de 2024, cuando trepó al 265%, el indicador inició una curva descendente junto con la inflación, que hoy ronda el 1,5%mensual.
Alejandro Braña, especialista del Colegio Inmobiliario porteño, indicó que “el ajuste actual representa un alivio para los inquilinos que siguen bajo contratos anteriores, porque queda muy por debajo de lo que se venía aplicando el año pasado”. Ejemplificó con un caso concreto: quien pagaba $300.000 mensuales hasta julio, pasó a abonar $467.000 desde agosto, cifra que se mantendrá hasta julio de 2026.
Este escenario de precios convive con una ampliación de la oferta. Según el Observatorio Estadístico del Colegio Inmobiliario, la cantidad de inmuebles publicados en CABA superó los 21.000 entre junio y julio, frente a un techo de 19.000 unidades que predominó hasta abril. Más de 700 departamentos figuran con precios a la baja en los últimos 60 días, con rebajas de entre 5% y 40%.
El aumento de la oferta obedece, en parte, a la derogación de la Ley de Alquileres, que regía desde 2020. Desde la entrada en vigencia del DNU 70/2023, los nuevos contratos se pactan entre partes. Varios propietarios optaron por conservar el ICL como fórmula de ajuste, aunque con cláusulas más flexibles: plazos de 24 meses, actualizaciones trimestrales o cuatrimestrales, y libertad para pactar moneda y garantías.
En ese contexto, el mercado muestra señales de mayor competencia. Braña señaló que “ya no se alquila en 24 o 48 horas como antes. Hoy puede llevar entre dos y tres meses encontrar inquilino, dependiendo de zona y condiciones del inmueble”. Esta demora influye en la estrategia de fijación de precios.
Ajustes para nuevos acuerdos
Post DNU que derogó la Ley de Alquileres de 2020, ya se conocen los aumentos para este mes para quienes firmaron acuerdos de locaciones con actualización a través del ICL en los últimos meses.
Ajustes por periodicidad – agosto 2025:
- Trimestral: 9,96% → $329.888 sobre base de $300.000.
- Cuatrimestral: 13,58% → $340.734 sobre base de $300.000.
- Semestral: 19,23% → $357.687 sobre base de $300.000.
Este nuevo esquema permitió la recuperación de la demanda. Lisandro Cuello, operador inmobiliario del norte porteño, explicó que “con créditos hipotecarios en el mercado, muchos inquilinos comenzaron a evaluar la compra de vivienda usada o para refaccionar, y priorizan pagar una cuota antes que seguir alquilando”.
Alquileres en CABA: dónde encontrar los más caros y los más baratos
De acuerdo con los portales Cabaprop y Zonaprop, a continuación algunos ejemplos de alquileres y valores de tres ambientes en distintos barrios de CABA, promedios y con actualizaciones de ICL (hay que recordar que también es usual hoy el ajuste a través del Índice de Precios al Consumidor, IPC).
Alquiler promedio mensual por barrio (3 ambientes):
- Más caros:
- Villa Ortúzar: $1.068.000.
- Villa Urquiza: $1.035.000.
- Villa Devoto: $1.023.000.
- Palermo: $1.018.000.
- Saavedra: $1.010.000.
- Más baratos:
- Villa Lugano: $679.800.
- Constitución: $697.800.
- Liniers: $701.000.
- Monserrat: $750.800.
- San Nicolás: $756.200.
El perfil dominante de inquilinos para tres ambientes incluye familias con uno o dos hijos, aunque también hay grupos de estudiantes que comparten gastos.
Cuello indicó que la demanda es “más selectiva” que en 2023. “El balcón, la cocina integrada y las expensas acordes al edificio son factores claves para cerrar un acuerdo”.
El tipo de contrato también muestra cambios. Agustina Scalese, de Girgola Inmombiliaria, detalló que “los propietarios prefieren cláusulas específicas para asegurar el estado del inmueble al momento de la devolución. Muchos piden que se entregue pintado y con pisos plastificados, si corresponde”.
Los contratos firmados recientemente suelen durar dos años y fijan ajustes por IPC o ICL.
En cuanto a garantías, se observan dos tendencias. Por un lado, la tradicional garantía propietaria. “Por otro, crece el uso del seguro de caución, en algunos casos combinado con depósitos en dólares para preservar el valor en el tiempo”, agregó Scalese.
En barrios intermedios como Colegiales ($994.300), Coghlan ($987.300), Belgrano ($987.700), Caballito ($939.900) y Chacarita ($918.400), los precios se mantienen por debajo de los barrios premium, pero aún elevados para los bolsillos de quienes alquilan y que no recuperaron la totalidad de la caída salarial de los últimos 20 meses. La franja media incluye también a Almagro ($885.900), Villa del Parque ($877.800) y Boedo ($890.600).
